Berater suchen
Berater suchen
Anschaffungsnaher Aufwand bei Sanierung nach Kauf eines Altbaus

Anschaffungsnaher Aufwand bei Sanierung nach Kauf eines Altbaus

In Zeiten fehlender Wohnungen ist es zu begrüßen, wenn tatkräftige Steuerpflichtige ältere Gebäude kaufen und an Interessenten vermieten. Vielleicht ist es auch ein maroder Altbau für den Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen notwendig sind. Vorgenommene Maßnahmen nach dem Erwerb des Gebäudes sind im Regelfall als Erhaltungsaufwendungen in der Jahreserklärung bei den Werbungskosten gleich absetzbar. Dies kann bei den Einkünften aus Vermietung zu einer erfreulichen Reduzierung führen. Oder es entsteht sogar ein Verlust, der die Steuerlast des angehenden Vermieters senkt. Doch es gibt Grenzen, die man kennen und einhalten sollte.

Anschaffungsnaher Aufwand

Wir weisen dazu auf das Problem des anschaffungsnahen Aufwandes hin. Denn zu den Herstellungskosten gehören auch Aufwendungen für innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführte Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Voraussetzung dafür ist, dass die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Und die 15 % Grenze erreichen Sie gerade bei einem älteren, sanierungsbedürftigen Gebäude schnell. Unangenehme Folge der Einordung als anschaffungsnaher Aufwand ist, dass dann lediglich die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden kann, die nur einen Bruchteil der angefallenen Kosten ausmacht und über einen längeren Zeitraum läuft.

Neuere Entscheidungen des Bundesfinanzhofs

In einigen neueren Entscheidungen hat der BFH leider einen Großteil der anfallenden Arbeiten zu den herstellungsnahen Aufwendungen gerechnet (BFH vom 14.6.2016, IX R 25/14 und IX R 15/15). So wurden Kosten, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Altbaus infolge einer Anhebung des Wohnstandards führen oder die das Gebäude durch Versetzung in einen zeitgemäßen Zustand erst vermietbar machen, aus diesem Grunde bereits zu den Herstellungskosten gezählt. Darüber hinaus entstehende Sanierungskosten werden dazu ebenfalls in die 15 % -Grenze mit einberechnet und zählen bei Überschreitung dann in gleicher Weise zu den Herstellungskosten.

Entscheidung des BFH vom 14.06.2016, Az.: IX R 22/15

Allerdings möchten wir auf eine weitere Entscheidung des BFH hinweisen. Demnach dürfen Vermieter Erhaltungsaufwendungen für laufende Arbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, aus diesen gesamten Aufwendungen für die ersten drei Jahre herausrechnen und somit in voller Höhe als Werbungskosten abziehen. Beispielsweise gilt dies für laufende Heizungs- und Aufzugswartungen oder Ablesekosten, die typischerweise jährlich anfallen.

Fazit

Die Überschreitung der 15 %-Grenze kann sich steuerlich sehr nachteilig auswirken und sollte damit genau beachtet werden. Im Hinblick darauf sollten Sie mit einzelnen Sanierungsmaßnahmen ggf. erst ab dem vierten Jahr nach dem Kauf beginnen. Damit Sie sich einen sofortigen und vollständigen Abzug als Erhaltungsaufwand sichern.


Haben Sie noch weitere Fragen zu Erhaltungsaufwendungen Ihres Gebäudes? Dann nehmen Sie gerne Kontakt mit einer unserer über 650 Beratungsstellen auf. Im Rahmen einer Mitgliedschaft begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG beraten wir Sie rund um Ihre Einkommensteuererklärung.

  • Teilen:

Archiv