Um den Wohnungsbau von Mietwohnungen zu fördern, ist am 09.08.2019 der neue § 7b EStG in Kraft getreten, welcher zur Sonderabschreibung berechtigt. Doch welche Vorteile bedeutet das für Sie als zukünftige Vermieter:innen? Die Antwort gibt’s in unserem Blogbeitrag.
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Inhaltsverzeichnis:
- Handhabung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG
- Wie wird die Sonderabschreibung angesetzt?
- Welche Voraussetzungen gibt es?
- Welche Objekte werden begünstigt?
- Wann muss die Bauanzeige/der Bauantrag beantragt werden?
- Gibt es Obergrenzen zu beachten?
- Was gibt es bei der Vermietung zu beachten?
- Was passiert beim Verkauf der Wohnung?
- Greift die Beratungsbefugnis der Lohnsteuerhilfevereine auch weiterhin?
- FAQs zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Handhabung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Zusätzlich zu der linearen Abschreibung in Höhe von 2 %, die weiterhin unverändert gilt, können Sie dank der Sonderabschreibung nach § 7b EStG über einen Zeitraum von vier Jahren hinweg jährlich jeweils weitere 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten ansetzen. Über die ersten vier Jahre der Vermietung können folglich 28 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden. Ziel ist es, vermehrt private Investoren zum Bau zu bewegen, um der Wohnungsknappheit entgegen wirken zu können.
Wie wird die Sonderabschreibung angesetzt?
Die neue Sonderabschreibung von 5 % wird für das Jahr der Anschaffung/Fertigstellung und für die drei darauffolgenden Jahre gewährt. Vorteilhaft ist, dass die Sonderabschreibung bereits ab dem ersten Jahr vollständig angesetzt werden kann, d.h. sie ist nicht zeitanteilig zu kürzen, wenn das Objekt bspw. erst Mitte des Jahres angeschafft wurde. Das bringt besonders denjenigen Steuerpflichtigen steuerliche Vorteile, deren Bauprojekt die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung erst zum Jahresende hin erfüllt.
Welche Voraussetzungen gibt es?
Die Sonderabschreibung steht trotz allem nicht jedem:r Bauherrn:in zu. Es gibt bestimmte Kriterien, die erfüllt werden müssen, um die zusätzlichen 5 % ansetzen zu dürfen.
Mithilfe unseres Merkblattes können Sie sich einen guten Überblick über alle Voraussetzungen verschaffen:
► Merkblatt | Sonderabschreibung nach § 7b EStG – Download (PDF)
Welche Objekte werden begünstigt?
Zunächst müssen eine oder mehrere neue Wohnungen entstehen, was auf verschiedene Weisen geschehen kann. Dies kann zunächst durch einen Neubau von Ein-, Zwei-, oder Mehrfamilienhäusern erfolgen. Aber auch durch Dachgeschossausbauten, Anbauten oder Aufstockungen an oder auf bestehenden Gebäuden und auch durch Umbau von bestehenden Gebäudeflächen, wenn dadurch erstmals eine Wohnung entsteht.
Die betreffende Wohnfläche muss mindestens 23 m² betragen. Eine Ausnahme bilden nur Senioren- oder Studentenwohnheimen, hier sind 20 m² ausreichend.
Dies bedeutet, dass bereits bestehende Wohngebäude, die Sie zwar neu erwerben, nicht förderfähig sind, da es sich im Sinne des § 7b EStG nicht um die Schaffung neuen Wohnraums handelt.
Wann muss die Bauanzeige/der Bauantrag beantragt werden?
Aufgrund der aktuellen Wohnungslage zielt der Staat auf schnelle Investitionen ab, weshalb ein Fenster vom 01.09.2018 bis zum 31.12.2021 für die Bauanzeigen und Bauanträge festgelegt wurde. Für den Fall, dass eine Wohnung gekauft wurde, wird das Datum des Bauantrags/der Bauanzeige des Bauträgers beachtet. Es stellt auch kein Problem dar, sollte Ihre Wohnung erst außerhalb des gesetzten Zeitrahmens fertig gestellt werden.
Damit allerdings Baugenehmigungen nicht auf Vorrat beantragt werden, können Sonderabschreibungen letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 geltend gemacht werden. Daher muss die Fertigstellung für die volle Vergünstigung spätestens im Jahr 2023 erfolgen.
Beachten Sie zusätzlich, dass bei einer Anschaffung eine Wohnung nur als neu gilt, wenn die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. D.h., nur eine zeitlich abgestimmte Planung der Anschaffung eines begünstigten Objekts mit allen Beteiligten garantiert den Erhalt der Sonderabschreibung.
Gibt es Obergrenzen zu beachten?
Die § 7b EStG Sonderabschreibung soll vor allem den Mietwohnungsneubau fördern. Daher hat der Gesetzgeber eine max. Obergrenze der Kosten eingeführt, die bei Inanspruchnahme der Abschreibung vorliegen dar, um somit bezahlbaren neuen Wohnraum zu schaffen.
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des neuen Gebäudes dürfen max. 3.000 €/m ² betragen. Liegen die Kosten über der max. Obergrenze, ist die Sonderabschreibung ausgeschlossen. D.h. beträgt die Baukostenobergrenze bspw. 3.001 €/m², können Sie die neue Abschreibung nicht – auch nicht anteilig – geltend machen. Zu beachten ist auch, dass auch nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten in die Baukostenobergrenze einzubeziehen sind und zum Versagen der Sonderabschreibung (auch rückwirkend) führen können.
Was gibt es bei der Vermietung zu beachten?
Die Wohnungen müssen mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden; jedenfalls muss ein solcher Wille hierzu vorhanden sein – d.h. ein vorübergehender Leerstand ist unschädlich.
Für die Höhe der Miete ist eine Untergrenze festgesetzt worden, um eine entgeltliche Nutzungsüberlassung zu garantieren. Diese Grenze liegt bei 66 % (ab VZ 2021: 50 %) der ortsüblichen Marktmiete.
Was passiert beim Verkauf der Wohnung?
Ein Verkauf der Wohnung schadet nicht, wenn dieser steuerpflichtig erfolgt und der Käufer weiterhin vermietet. Falls der Verkauf der Immobilie allerdings steuerfrei ist, ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen und Sie müssen die erhaltenen Steuervorteile an das Finanzamt zurückzahlen. Dabei dürfen Sie nicht unterschätzen, dass zusätzlich Zinsen auf die Rückzahlung anfallen.
Greift die Beratungsbefugnis der Lohnsteuerhilfevereine auch weiterhin?
Da die Grenzen für zusätzliche Einnahmen, wie beispielsweise aus der Vermietung, für Lohnsteuerhilfevereine zum 01.01.2020 auf maximal 18.000 Euro bei Alleinstehenden und 36.000 Euro bei Zusammenveranlagung erhöht wurden, können Sie sich zur neuen Sonderabschreibung in vielen Fällen im Rahmen einer Mitgliedschaft von Ihrem Lohnsteuerhilfeverein beraten lassen.
Als kostenloses Extra können Sie sich hier unsere praktische Checkliste herunterladen. Mithilfe der Checkliste können Sie sich nochmal einen guten Überblick über alle relevanten Informationen beschaffen und die Daten Ihres Bauprojektes direkt eintragen.
► Checkliste | Sonderabschreibung nach § 7b EStG (Download PDF)
FAQs zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Wie hoch ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Die zusätzliche Sonderabschreibung beträgt 5 % der Anschaffungs- und Herstellkosten. Die Sonderabschreibung kann bereits ab dem ersten Jahr vollständig angesetzt werden und läuft über vier Jahre. Folglich können insgesamt 28 % der Anschaffungs- und Herstellkosten steuerlich berücksichtigt werden.
Welche Voraussetzungen gibt es für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Um von der Sonderabschreibung profitieren zu können, müssen Sie neuen Wohnraum, mit einer Wohnfläche von mindestens 23 m² (bei Senioren- und Studentenheimen 20 m²) schaffen. Die entstandenen Wohnungen müssen Sie mindestens 10 Jahre lang zu Wohnzwecken vermieten, wobei der Mietpreis die Grenze von 66 % der ortsüblichen Miete nicht unterschreiten darf.
Die Obergrenze der Anschaffungs- und Herstellkosten liegt bei 3.000 €/m². Wird diese Grenze überschritten, ist die Sonderausschreibung ausgeschlossen.
Außerdem muss die Beantragung der Bauanzeige oder der Bauanträge zwischen dem 01.09.2018 und dem 31.12.2021 erfolgen. Um die volle Vergünstigung in Anspruch nehmen zu können, muss die Fertigstellung spätestens im Jahr 2023 erfolgen.
Was geschieht mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG beim Verkauf der Wohnung?
Ein Verkauf der Wohnung schadet Ihnen nicht, wenn dieser steuerpflichtig erfolgt und der Käufer die Wohnung auch weiterhin vermietet. Falls der Verkauf der Immobilie allerdings steuerfrei ist, ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen und Sie müssen die erhaltenen Steuervorteile an das Finanzamt zurückzahlen.
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