Das Bundesfinanzministerium rückt von der strengen Linie bei der Festlegung der Gebäude-AfA ab: Mit Aufhebung des BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 fallen die damals sehr strengen Vorgaben der Finanzverwaltung zum Nachweis der „kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer“ weg.
Kontakt
Inhaltsverzeichnis
- Hintergrund – darum geht’s!
- Was steht im neuen BMF-Schreiben vom 01.12.2025?
- Wird jetzt gar kein Gutachten mehr benötigt?
- Gilt das ab sofort?
Hintergrund – darum geht’s!
Bei Gebäuden wird die Abschreibung meist nach gesetzlich typisierten Nutzungsdauern berechnet, z. B.:
- 3 % p. a. (= 33 Jahre): Fertigstellung nach dem 31.12.2022
- 2 % p. a. (= 50 Jahre): Fertigstellung nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023
- 2,5 % p. a. (= 40 Jahre): Fertigstellung vor dem 01.01.1925.
Das Gesetz erlaubt aber auch eine AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn diese nachgewiesen wird. Bislang hatte die Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 22.02.2023 – IV C 3 – S 2196/22/10006: 005, 2023/0158670 -, BStBl I S. 332) den Nachweis sehr eng gefasst.
Danach konnte eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer grundsätzlich nur durch ein Gutachten nachgewiesen werden – und zwar von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertung oder von Gutachtern, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle entsprechend zertifiziert sind.
Was steht im neuen BMF-Schreiben vom 01.12.2025?
Das Schreiben ist extrem kurz – der Kern ist ein Satz: Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer wird aufgehoben. Mehr (z. B. neue Detailregeln) enthält das Schreiben nicht.
Wird jetzt gar kein Gutachten mehr benötigt?
Nicht zwingend – entscheidend ist ein geeigneter, nachvollziehbarer Nachweis. Ein Gutachten kann hilfreich sein, ist aber nach der BFH-Rechtsprechung nicht automatisch „die einzige“ Methode.
Tipp: Der Nachweis bleibt Pflicht. Eine kürzere Nutzungsdauer gibt es nicht „automatisch“ – sie muss weiterhin plausibel und nachvollziehbar dargelegt werden.
Durch die Aufhebung des BMF-Schreibens gibt es aktuell keine speziellen, formalen Zusatzhürden der Finanzverwaltung mehr. In der Praxis zählt damit wieder stärker, was der BFH fordert: Sie können die kürzere Nutzungsdauer mit jeder geeigneten Methode nachweisen – entscheidend ist, dass die Restnutzungsdauer nachvollziehbar und plausibel hergeleitet ist. Eine bloße Zahl ohne Begründung – etwa aus einem beliebigen Bericht – reicht in der Regel nicht.
Damit können grundsätzlich auch ImmoWertV-basierte Gutachten in Betracht kommen. Achten Sie in der Praxis darauf, ein qualifiziertes, objektbezogenes Gutachten einzuholen, das die Restnutzungsdauer nachvollziehbar herleitet und die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Einflussfaktoren sauber dokumentiert.
Gilt das ab sofort?
Ja – die Aufhebung ist mit dem Schreiben vom 01.12.2025 veröffentlicht und gilt für alle offenen Fälle.
Zurzeit gibt es keine Hinweise darauf, ob und wann die Finanzverwaltung neue Vorgaben dazu veröffentlichen wird.
Benötigen Sie Unterstützung? Deutschlandweit stehen Ihnen unsere Beratungsstellen mit Rat und Tat gerne zur Seite. Im Rahmen einer Mitgliedschaft begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG sind unsere Berater:innen Ihre kompetenten und persönlichen Ansprechpartner:innen rund um Ihre Einkommensteuererklärung. Finden Sie jetzt Ihre:n Steuerexperten:in vor Ort mit unserer PLZ-Suche.
Quelle:
Beitragsbild © Tinnakorn – stock.adobe.com
